(재준위) 정비계획안 (2026 03 21), 무엇이 빠져 있는가?

재준위(함창호)는 정비계획(안)에 대해 2026년 03월 21일 주민설명회를 개최하고 4종류의 동의서를 징구할 계획입니다.

그러나 현재 공개된 자료만으로는 아파트 소유자들이 사업의 타당성과 사업성을 판단하기에는 제공된 정보가 너무 부족합니다.

특히 다음과 같은 핵심 사항들은 사업 동의 여부를 판단하기 위해 반드시 필요한 정보입니다.

1. 가장 중요한 문제 – 사업성 및 추정분담금

재건축 사업에서 소유자들이 가장 궁금해하는 것은 추정분담금과 사업성입니다.

현재 정비계획(안)에는

• 단독 개발
• 블루스톤 포함 개발

두 경우의 세대수 비교는 제시되어 있습니다.

그러나 재건축 사업에서 중요한 것은 단순한 세대수 증가가 아니라 사업성입니다.

즉 다음과 같은 핵심 자료가 제시되지 않았습니다.

• 단독 개발과 포함 개발의 사업성 비교
• 각 경우의 추정분담금 차이
• 추가 세대 증가가 실제로 얼마나 가치가 있는지
• 블루스톤 포함 시 추가 비용

예를 들어 블루스톤 토지 매입비 혹은 현금청산 비용 등 비용이 증가할 경우 세대수가 늘어도 사업성이 좋아지지 않을 가능성이 있습니다.

결국 중요한 질문은 이것입니다.

“블루스톤을 포함하면 아파트 소유자들의 분담금이 실제로 얼마나 줄어드는가?”

이 질문에 대한 자료가 없다면 사업 동의를 할 수 없습니다.  

 

2. 한강현대의 가장 큰 가치 – 한강 조망

한강현대 아파트의 가장 큰 장점은 한강변 입지와 한강 조망입니다.

재건축을 통해 단지 가치를 높이기 위해서는

• 한강 조망 세대를 최대화하는 설계
• 단지 배치 최적화

등이 중요합니다. 그러나 정비계획(안)을 보면 한강 조망이 가능한 세대 비율이 기대보다 많지 않은 것으로 보입니다.

 

3. 비오톱 토지 포함 문제

블루스톤 소유 토지 중 비오톱 부지는 1등급 (최고등급)으로 개발이 어려운 거의 불가능한 토지입니다. 올림픽 선수촌 아파트는 단지 내에 비오톱 부지가 있었고, 이를 해제하는데만 12년이 걸렸습니다. 

그렇다면 다음과 같은 의문이 제기됩니다.

• 개발이 어려운 토지를 왜 정비구역에 포함해야 하는가?
• 현재처럼 숲으로 남겨두는 것이 재건축 후 우리 단지 환경에는 더 좋은 것은 아닌가?

또한 정비계획(안)은 비오톱 부지를 공원 및 공공시설용지로 기부채납하는 방식을 가정하고 있습니다. 그러나 이 문제는 서울시에서도 된다 안된다에 대해 명확한 답을 하지 못하고 있는 상태입니다.

만약 서울시가 기부채납을 받지 않는다면 정비계획을 다시 수립해야 함으로 인해 사업 일정이 수년 이상 지연될 것입니다.

 

4. 단독 재건축 임대주택 수 문제

단독 재건축 시 일반분양이 0 세대의 경우 임대주택은 36세대를 포함한 총 999세대만으로 구성할 수 있습니다. 1,000세대 이상 단지인 경우에 적용되는 ‘공원 (세대당 1평) 조성 의무’가 없어져 동 간격을 넓힌, 용적률이 낮은 쾌적한 환경을 조성할 수 있을 뿐만 아니라 임대주택 건설 비용도 크게 줄일 수 있습니다. 헌데 재준위의 정비계획(안)은 임대 주택을 60여 세대나 더 짓은 비경제적인 단독 추진안을 제시하고 있습니다.

 

5. 블루스톤 MOU 공개 문제

재준위는 블루스톤 측과 MOU를 체결한 것으로 알려져 있습니다.

그러나 다음과 같은 기본적인 의문이 있습니다.

• 주민 동의 없이 MOU를 체결한 것이 적절한가?
• 주민설명회 전에 MOU 내용을 공개하지 않고 숨기는 이유는 무엇인가?
• 블루스톤 포함 시 금액 및 사업조건은 무엇인가?

한강현대 대지면적의 25% 가까운 크기의 블루스톤을 포함하는 문제는 사업 전체 구조에 막대한 영향을 미칠 수 있는 중요한 사안입니다. 따라서 소유자들은 사업성, 사업구조, 추정분담금 영향 등 구체적인 내용을 확인한 후 동의 여부를 판단할 필요가 있습니다.

 

6. 판상형에서 타워형으로의 변화 문제

우리 아파트는 대부분 남향 중심, 맞통풍이 가능한 판상형 구조입니다.

그러나 재건축 계획의 타워형 구조는 통풍 문제, 향 문제, 생활 편의성 등에서 불편이 발생할 수 있습니다. 재건축 이후의 실제 거주 만족도와 직결되는 문제이므로 충분한 비교가 필요합니다.

 

7. 동일 동 내 평형 혼합 문제

우리 아파트는 동일 동에 동일 평형이 배치된 구조입니다. 그러나 계획안에서는 한 동에 서로 다른 평형이 혼재된 구조가 제시되어 있습니다. 이러한 설계 방식은 관리 측면, 동별 선호도 등에 영향을 줄 수 있습니다. 왜 이러한 설계 방식이 선택되었는지 설명이 필요합니다.

 

 재건축은 아파트 소유자들의 자산과 직결된 매우 중요한 사업입니다.

따라서 최소한 다음과 같은 정보는 충분히 공개되어야 합니다.

• 단독 개발 vs 포함 개발 사업성 비교
• 추정분담금
• 한강 조망 설계
• 비오톱 처리 방식
• 블루스톤과의 사업 방식 및 경제성 분석

충분한 정보 공개 없이 진행되는 동의 절차는 소유자들이 합리적인 판단을 하기 어렵게 만들 수 있습니다. 재건축은 속도보다 투명성과 합리성이 더 중요합니다.

 

 

자료 다운로드 :  📥 (재준위) 정비계획(안)

 

[ 흑석한강현대아파트 공정한 재건축 추진준비위원회 ] 

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