(주민 Q&A) 03차 재건축 분담금 산정에 대한 이해

 

일시 : 2026 1월 24일(토) 오후 4시

장소 : 입대위 회의실(109동 앞 지하주차장 내)

주제 : 재건축 분담금 산정에 대한 이해

- 분담금의 정의 및 관련 규정

- 분담금 산정 방식과 주요 요소

- 분담금 사례 분석과 제안

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1. 분담금의 정의 및 관련 규정

1) 분담금의 정의

① 분담금 산정의 목적

- 사업초기 사업성 검토를 통해 조합원의 알권리 충족

- 조합의 투명성 확보로 분담금의 변동성 감소

- 조합원의 조합참여 여부 의사결정으로 원활한 사업진행 도모

 

② 분담금의 정의

- 재건축 분담금이라고 부르는 비용은 보통 “조합원 분담금”을 뜻하는 경우가 많음.

- 재건축사업에서 조합원이 새로 공급받는 주택의 가격에서 종전 자산가액(기존 주택·토지 가치)을 공제한 후, 조합원이 추가로 부담해야 할 것으로 예상되는 금액

- 쉽게 말해, 새 아파트 분양가 - 내가 원래 가지고 있던 집·토지 가치 = 추정분담금

- 이는 확정 금액이 아니라 ‘예상치’이며, 사업 진행 과정에서 변동될 수 있슴

 

③ 확정분담금

- 관리처분계획 인가 후 확정분담금이 결정되며, 최종분담금은 공사비 증감, 분양가 변경, 금융비용, 조합원 선택 평형 변경 등의 사유로 변경될수 있음

 

2) 분담금 관련법규

① 도시및주거환경정비법(도정법)

- 제35조(조합설립인가 등) ⑩항 추진위원회는 조합설립에 필요한 동의를 받기전에 추정분담금 등 대통령령으로 정하는 정보를 토지소유자에게 제공하여야 한다.

- 제72조(분양공고 및 분양신청) ①항 2 분양대상자별 추산액을 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 120일 이내에 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등을 해당지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다.

- 제74조(관리처분계획의 인가 등) ①항 6 정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기가 포함된 관리처분계획을 수립하여 인가를 받아야 한다.

 

② 도시및주거환경정비법 시행령 제32조(추정분담금 등 정보의 제공)

- 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거

- 그 밖에 추정분담금의 산출근거와 시·도조례로 정하는 정보

 

③ 「정비사업 관리처분계획 수립기준」(국토교통부 고시)

- 조합이 조합원에게 분담금 산정 내역을 제시하도록 규정

- 이 과정에서 ‘추정분담금’ 형태로 안내하는 것이 실무상 정착

 

④ 서울시 도시및주거환경정비조례 시행규칙 제16조(관리처분계획의 작성) ③

- 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기는 별지 제28호 서식을 따름

2. 분담금 산정방식과 주요 요소

1) 분담금 산정의 개요

① 관리처분계획의 의의

- 관리처분계획은 조합원이 출자한 종전의 토지 및 건축물의 가격을 확정하고, 향후 분양 예정인 대지 및 건축물을 조합원에게 배분하는 기준을 세우는 일련의 계획

- 정비사업으로 인하여 종전자산의 권리를 종후자산으로 변환하여 배분되는 관리처분을 합리적으로 하기 위한 단계별 균형있는 가격산정

 

② 감정평가의 중요성

- 조합원별 적정 자산가치를 산정하여 조합원간 형평성을 제고하고, 객관적인 제3자가 평가액을 제시하여 원활한 관리처분 계획수립을 도모함

- 종전자산, 종후자산, 비례율, 권리가액, 사업비 등을 산정하는 업무를 수행함

- 평가기관은 시장·군수 등이 선정·계약한 1인 이상의 감정평가법인등과 조합총회의 의결로 선정·계약한 1인 이상의 감정평가법인등이 담당함

 

2) 분담금 산정 방식

- 재건축 조합이 사업을 진행하면서 드는 공사비, 이주비 이자, 각종 용역비 같은 재건축 사업비를 일반분양 수입으로 다 채우지 못할 때 그 부족분을 조합원이 나눠 부담하는 금액

3) 분담금 산정의 주요 요소

① 종전/종후자산가치 추정 방법

- 종전자산 : 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 가치. 추정은 일반적으로 해당 구역 내 모든 물건에 대하여 최근 5년 내 실거래 사례를 분석하여 시세 수준을 파악

- 종후자산 : 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 가치. 추정은 사업구역 인근에 소재하는 공동주택의 시세 수준 또는 분양가격 수준을 바탕으로 해당 사업구역 내 용도별 시설과의 지역특성 및 개별특성에 대한 적정한 비교를 통하여 파악

 

② 사업비

- 공사비 : 건축물 및 토지관련 공사비. 공사비는 최근 주변지역 시공사 선정금액을 참조하여 적용

- 보상비 : 청산대상자 청산금 및 국공유지 매입비

- 관리비 : 조합운영비, 총회비, 신탁등기비, 소송비, 기타관리비

- 설계 및 감리비 : 건축설계 및 각종인허가에 필요한 용역비와 건축 및 전기공사비 등의 감리비

- 부대경비 : 정비사업전문관리 용역비, 각종 부(분)담금, 제세공과금, 이주비 등 대여금 이자

3. 분담금 사례 분석과 제안

1) 단지별 계획사례

단지명			신반포16차	대치쌍용1차	압구정4구역
대지면적	기존		12,977.2㎡	47,261.0㎡	108,050.3㎡
	계획(획지)		12,977.2㎡	44,361.0㎡	88,457.2㎡
용적률	기존		약160%	약174%	약180%
	계획		약289%	약300%	약300%
세대수	기존		396세대	630세대	1,340세대
	계획		468세대	999세대	1,664세대
		조합원	390	630	1,340
		일반분양	10	237	131
		임대	68	132	193
토지등소유자			390명	630명	1,340명
비례율			관리처분81.33%	정비계획98.99%	정비계획60.63%

 

2) 단지별 분담금 사례

	종전 평형	권리가액(원)	조합원 분양		추가분담금(원)
			분양 평형	조합원분양가(원)
신반포16	52ty (17평형)	1,489,186,261	50ty (20평형)	2,333,560,000	874,373,739
			79ty (32평형)	3,391,875,000	1,932,688,739
	83ty (27평형)	2,020,805,585	50ty (20평형)	2,333,560,000	312,754,415
			79ty (32평형)	3,391,875,000	1,371,069,415
대차 쌍용1	83ty (31평형)	2,375,760,000	84ty (35평형)	2,621,760,000	246,000,000
	128ty (46평형)	3,118,185,000	134ty (56평형)	4,123,185,000	1,005,000,000
	148ty (53평형)	3,514,145,000	134ty (56평형)	4,123,145,000	609,000,000
압구정4	79 ty(26평형)	1,524,844,500	95 ty(38평형)	3,210,000,000	1,685,155,500
	102 ty(34평형)	2,122,050,000	105 ty(42평형)	3,490,000,000	1,367,950,000
	116 ty(38평형)	2,410,042,500	124 ty(50평형)	3,970,000,000	1,559,957,500

4) 제안

- 재건축사업의 분담금의 규모는 조합원님들이 의사결정을 하는 데 있어 매우 중요한 요인이 됨.

- 분담금은 사업이 진행되는 단계별로 추정하여야 하며, 이를 토대로 사업방향을 결정할 수 있음.

- 중간과정에서 추정되는 분담금은 확정분담금이 아니며, 최종 사업이 완료되는 시점에서 결정됨.

- 분담금 추정의 근거가 되는 요인인 종전/종후자산평가는 감정평가사가 공정하게 산정하여야 함.

- 분담금 규모의 가장 변수가 되는 사업비는 최소화하여 분담금의 규모를 줄여야 함.

- 공정하고, 최소화된 분담금을 확정하기 위해서는 사업 진행과정에 조합원들의 적극적인 참여와 감독, 원활한 소통을 통한 상호간의 존중이 절대적으로 필요함.

 

[ 흑석한강현대아파트 공정한 재건축 추진준비위원회 ] 

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