(주민 Q&A) 02차 재건축 사업규모 설정에 대한 이해

알수록 지켜지는 내 재산, 공정하고 투명한 재건축!

공정한 재건축 추진준비위원회는 주민 여러분께  재건축에 관한 정확한 정보제공과 투명한 소통을 위해  두 번째 Q&A 시간을 아래와 같이 진행합니다.

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일시 : 2025년 12월 13일(토) 오후 4시

장소 : 입대위 회의실(109동 앞 지하주차장 내)

주제 : 재건축 사업규모 설정에 대한 이해

        - 사업규모 관련 규정 및 산정 방법 검토

        - 공공기여와 연계한 용적률 및 세대수 변화 비교

       - 사업성과 밀접한 분양면적 비교 및 세대수 제안

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자료 다운로드 :  📥 주민Q&A 제02차 사업규모 검토

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[주민 Q&A] 02차 재건축 사업규모 설정에 대한 이해

흑석한강현대아파트 공정한 재건축 추진준비위원회

1. 사업규모 관련 규정 및 산정방법 검토

1) 재건축사업의 관련법규

① 도시및주거환경정비법(도정법)

• 도시및주거환경정비법은 제2조에서 재건축사업을
  ‘정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택(아파트)이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업’이라고 정의하고 있으며,
  재건축사업과 관련된 시행 및 사업계획, 조합설립, 관리처분계획 등을 규정하고 있음.
• 또한, 도정법 4조에서 도시및주거환경기본계획을 수립하도록 하여
  정비사업의 기본방향, 토지이용, 정비계획, 기반시설, 건축물의 밀도 등을 포함하도록 함.

② 도시공원및녹지등에관한법률(공원법)

• 적용대상: 5만㎡ 이상의 정비사업, 1천세대 이상의 주택건설사업
• 적용기준: 1세대당 3㎡ 이상 또는 개발부지면적의 5% 이상 중 큰 면적

2) 관련 상위계획

① 서울시 도시및주거환경정비기본계획(2030)

• 현황용적률이 높은 과밀단지는 사업성 개선을 위해 별도 용적률 기준 적용
• 용적률 체계(용도지역 변경 없을 때): 기준 / 허용 / 상한 / 법적상한
• 건폐율: 서울특별시 도시계획조례 기준 적용
• 높이: 주거지역은 정비기본계획에서 별도 규정하지 않는 것이 원칙

② 서울시 한강변관리계획(21년 시장방침 제35호)

• 공공기여: 재건축사업 정상화 추진계획에 따라 10% 내외
• 높이계획:

3) 사업규모 산정방법

① 용적률

• 기준/허용/상한/법적상한: 210% / 230% / 250% / 300%
• 허용용적률: 과밀단지는 현황용적률(238.95%) 적용
• 상한용적률: 토지·건축물 기부채납 시 적용
  산식:
  상한용적률 = 허용용적률 × (1 + 1.3×가중치×α토지 + 0.7×α현금·건축물)
• 법적상한용적률: 임대주택 건설 시 완화

② 건폐율

• 제3종일반주거지역 건폐율: 50% 이하

③ 높이

• 한강변 주동: 15~20층
• 기타: 50층 이하

2. 공공기여와 연계한 용적률 및 세대수 변화 비교

1) 상한용적률 비교 (예시: 사업지 10,000㎡, 허용용적률 230%)

● 기부채납 없음

• 지상연면적: 23,000㎡

● 토지 제공

• 도로·공원: 630㎡ → 획지면적 9,370㎡
• 지상연면적(250%): 23,425㎡

● 토지 + 건축물 제공

• 도로·공원 480㎡ + 건축물 300㎡ → 획지면적 9,520㎡
• 지상연면적(250%): 23,800㎡

2) 법적상한용적률 비교 (상한용적률 250%)

● 토지 + 임대주택(대지 9,370㎡, 법적상한 300%)

• 연면적: 28,110㎡
  (분양 25,767㎡ / 임대 2,343㎡)

● 토지 + 건축물 + 임대주택(대지 9,520㎡)

• 연면적: 28,560㎡
  (분양 26,180㎡ / 임대 2,380㎡)

3) 용적률 증가와 세대수 변화

• 상한용적률 증가 → 일반분양 건립 시 세대수 증가
• 법적상한 증가 →

3. 사업성과 관련된 분양면적 비교 및 세대수 제안

1) 한강현대아파트 현황

● 토지

• 총 44,475.7㎡

● 건축물

• 동수: 18동
• 지상연면적: 106,274.68㎡
• 용적률: 238.95%
• 세대수: 960세대

2) 용적률별 분양면적 비교 (개략, 인허가 시 변경 가능)

① 허용용적률(238.95%)

• 대지: 43,685.4㎡
• 분양면적: 104,383㎡

② 상한용적률(258.95%)

• 대지: 41,465.4㎡
• 분양면적: 107,374㎡

③ 법적상한용적률

(세대수 999세대 계획)

• 대지: 41,465.4㎡
• 용적률: 280.29%
• 조합분양: 109,210㎡
• 임대: 4,427㎡ (84.9㎡ × 39세대)

(세대수 1,033세대 계획)

• 공원법 적용 → 대지 40,586.4㎡
• 용적률: 299.77%
• 조합분양: 110,872㎡
• 임대: 8,286㎡ (84.9㎡ × 73세대)

3) 세대수 제안 (작성자 개인 의견)

• 세대수는 999세대
  → 공원 조성으로 인한 대지 감소 최소화
• 증가 용적률은 조합원 분양면적 증가에 활용
• 임대 증가 시
• 용적률 280%의 한강변 아파트로
  → 쾌적한 주거환경 및 가치 상승 기대

 

 

[ 흑석한강현대아파트 공정한 재건축 추진준비위원회 ] 

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