용적률 상향을 위한 토지 매입 검토 : 112동 주차장 측 한강변 세장형 토지

한강현대아파트 재건축 사업을 추진하면서, 사업의 경제성 (용적률 상향) 향상을 위한 다양한 의견들이 제기되고 있습니다. 그 중에서도 최근에는 112동 옆 주차장 동쪽에서 동작역 9번 출구 인근까지 한강변을 따라 이어지는 세장형 토지를 매입하여 재건축 구역에 포함시키는 방안이 언급되어, 흑석동 한강현대아파트 공정한 재건축 추진준비위원회(이하 ‘공준위’)가 직접 사실관계를 조사하였습니다.

이번 조사는 단순한 문서 검토에 그치지 않고, 이호행 공준위 위원장이 직접 국가보훈부 (세종시), 국토교통부 장관 비서실, 서울시 동작구청 치수팀 등 관계기관을 방문·면담하여 진행한 현장 중심의 심층 조사였습니다. 이를 통해 해당 부지의 소유 관계, 행정 절차, 물리적 여건, 법적 제약 등 다양한 측면에서 구체적인 사실들을 확인하였습니다.

① 토지 소유 및 이용 현황

조사 결과, 토지는 국가보훈부 소유의 국유지이며, 현재 서울시 동작구청이 임차하여 사용하고 있습니다. 이는 일반적인 사유지와 달리, 매입 또는 불하 과정에 법률 개정, 중앙정부의 허가와 행정 절차가 수반되는 구조로, “민간의 재건축” 명분으로는 진행이 쉽지 않습니다. 

② 국가보훈부의 장기 사업과의 연계성 – 「현충원 추모공원 사업」

토지는 국가보훈부가 오래 전부터 기획해온 ‘현충원 추모공원 조성사업’의 일부 구역에 포함되어 있습니다. 해당 사업은 국립서울현충원 일대의 환경을 정비하고, 한강변에서 현충원으로의 접근성을 개선하는 것을 포함한 "추모 공간"을 조성하는 국가 차원의 중장기 사업으로, 보훈부 내에서도 오랜 기간 검토되고 있으나 아직 본격적으로 착수되지 않은 상태입니다. 현 시점에서 이 사업의 방향이나 포함 부지를 변경하는 것은 정책적으로 매우 어렵다는 것이 면담을 통해 확인되었습니다.

③ 한강변–동작역–현충원 정문을 잇는 보행 네트워크 계획

특히 보훈부의 ‘현충원 추모공원’ 세부 계획에는 한강변에서 시작해 세장형 토지를 통과하는 지상 통로를 통해 동작역 9번 출구 측과 연결하고, 이후 지하 통로를 통해 현충원 정문으로 이어지는 지상·지하 복합형 보행로 계획이 포함되어 있습니다. 이 구상은 한강과 현충원을 유기적으로 연결하기 위한 국가적 도시계획의 일부로, 해당 부지를 민간의 재건축 구역에 편입하는 것은 실현 가능성이  낮습니다.  

④ 물리적·지형적 제약

세장형 한강변 토지는 지대가 낮아 112동 주차장 수준으로 높이를 맞추기 위해서는 축대 설치 및 보강토 채움 작업이 필요합니다. 또한 보강토 윗면 경계로부터 다시 안쪽으로 2m의 안전지대를 설치해야 하며 이 구역에는 건축물을 설치할 수 없어, 실제 건축 가능한 면적이 거의 발생하지 않습니다. 또한 폭이 좁고 길게 이어져 차량 출입에 필요한 최소 6m 폭 도로 확보가 사실상 불가능합니다. 따라서 재건축 구역으로 편입하더라도 물리적 여건상 실질적인 활용 가능성은 매우 낮습니다.

⑤ 법적·행정 절차상의 제약

이러한 여러 어려움을 극복하고 이 토지를 재건축 구역에 편입하고 역세권 기준에 따른 용적률 상향 혜택을 받기 위해서는 정비계획안 확정 전에 토지 매입이 완료되어야 합니다. 앞에서 언급한 ‘현충원 추모공원 사업’ 대상지에 포함되어 있는 토지의 민간 불하는 사업계획 변경 고시 또는 법률 제정이 필요하며, 이는 국가사업의 성격을 바꾸는 절차로 실현 가능성이 매우 낮고, 설혹 가능하더라도 그 추진에 상당한 기간이 소요되어 재건축 기간이 매우 장기화될 수 있습니다.

⑥ 환경적 제약 – 산림법상 벌목 제한

현장 조사 결과, 토지 내에는 다수의 나무가 식재되어 있으며, 산림법상 벌목 제한 구역에 해당됩니다. 따라서 불하를 받아도 벌목을 위한 별도의 허가 절차가 필요하며, 실제 허가를 얻는 과정 또한 행정적으로 쉽지 않은 상황입니다.

 

이번 조사를 통해 공준위는 한강변 세장형 토지 매입을 통한 용적률 상향 방안이 행정적, 법률적, 기술적, 환경적 측면 모두에서 실질적인 추진 난점이 크다는 점을 확인했습니다.

공준위는 향후에도 소유주분들의 여러 의견에 대해 행정 타당성과 추진 가능성을 함께 고려한 현실적인 대안 중심의 재건축 전략을 마련해 나갈 계획입니다. 앞으로도 건축, 토목, 회계 등등의 각 분야 전문가분들이 관계기관과의 직접 협의, 정확한 사실 관계 확인 등을 통해 재건축을 준비하고 이러한 과정과 내용을 모두 투명하게 공개하고 논의함으로서 소유주분들이 자세한 정보를 바탕으로 의사 결정을 하실 수 있도록 최선을 다하겠습니다.

 

[ 흑석한강현대아파트 공정한 재건축 추진준비위원회 ] 

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